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【天风地产】消除人和土地要素流通障碍、促进
发布时间:2020-04-18    信息来源:互联网 

2020年4月9日,中共中央、国务院发布《中共中央国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》(简称《意见》)、发改委印发《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》(简称《任务》);指出加快实施以促进人的城镇化为核心、提高质量为导向的新型城镇化战略,提高农业转移人口市民化质量,增强中心城市和城市群综合承载、资源优化配置能力,推进以县城为重要载体的新型城镇化建设,促进大中小城市和小城镇协调发展,提升城市治理水平,推进城乡融合发展,实现1亿非户籍人口在城市落户目标和国家新型城镇化规划圆满收官,为全面建成小康社会提供有力支撑。本次《意见》及《任务》在国家新型城镇化规划(2014-2020年)的基础上,做出了细节的深化及目标实现的针对性措施;是继2019年3月31日发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》、2019年12月25日,中办国办印发《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》的又一次深化,核心在逐渐消除“人力”与“土地”两大要素的流通障碍。

1)城镇化率提升或将加速:放宽落户门槛及公共服务覆盖常住人口、有效提振城市购房需求

?《规划》提到“土地城镇化”快于人口城镇化,针对这一现状,以促进人的城镇化为核心、提高质量为导向的新型城镇化战略尤为重要。根据规划中提到的2020年所要达到的常住人口城镇化率60%、户籍人口城镇化率45%的目标看,截止2018年末的数据,分别有不到1%、1.6%的差距(户籍人口城镇化率差距较大),未来“人”这一要素的加深与强化,将进一步促进城镇化率的质量提升,且有望为城镇购房需求提供较强支撑。

《规划》中一直强调中心城市的辐射带动作用,并由此提出一系列改造提升中心城区功能举措,如棚户区改造、旧住宅区改造等;棚户区改造目前已进入收尾阶段,旧住宅小区的改造或是近几年中心城市形象维护的一大重点。本次《意见》对于中心城市的定位,进一步上升至对于城市群综合承载、资源优化配置能力的要求;此外,《规划》首次提出在城市群率先实现户籍准入年限同城化累计互认,有助于人才在城市群间的流动。未来城市群的发展不仅考验中心城市的辐射带动能力,更将强化周边卫星城的协调联动;当然,这一过程中,核心城市的吸引力也将被强化。这将推动城市化向都市圈化迈进,为经济增长提供新的动力。

《国家新型城镇化规划》更多落实于城市问题或城市间的分配问题,且严格规范新城新区设立条件,防止城市边界无限蔓延;本次《意见》打破城乡界限,于“土地”要素的用地市场建设上,建立健全城乡统一的建设用地市场,县城随之成为新型城镇化建设的重要载体。于“土地要素”的供应端考虑,本次《意见》提出完善农村产权抵押担保权能、启动新一轮农村宅基地制度改革试点、全面推开农村集体经营性建设用地直接入市、制定出台农村集体经营性建设用地入市指导意见,并明确入市用地可按照国土空间规划确定的经营性用途入市。这一举措有利于增加“土地要素”的供给来源,并促进土地要素的市场化、多元化。这是继之前农用地审批权限下放之后的进一步举措,这实现了农用地转农村建设用地再转城市建设用地的环节,土地流动的城乡二元结构逐步破除。

4)用地从结构控制到总量控制:强化“人地钱挂钩”配套政策,核心土地供应将有充分的保障

本次《意见》强化“人地钱挂钩”配套政策的激励力度,提出“加大农业转移人口市民化奖励资金支持力度,加大新增建设用地计划指标与吸纳落户数量挂钩力度”,明确“人在哪、地在哪、钱在哪”三个问题;《规划》中对于建设城镇用地规模主要以结构调控机制为主,严格控制新增城镇建设用地规模。本次《意见》实施年度建设用地总量调控制度,实现由“结构”到“总量”的转变;此外“在国土空间规划编制、农村房地一体不动产登记基本完成的前提下,建立健全城乡建设用地供应三年滚动计划”,这一举措与原重庆市设计的“地票统筹”相似。我们认为《意见》中对于土地要素规模的转变表明进一步明确市场配置资源的决心,土地要素供应端压力减小,未来供给一定保障下,或可保持房地产市场供需平衡之态,以此稳固房价、稳固房地产系统性风险。

5)对利益各方的影响:农民财产性收入有望增加、政府土地财政有保证、房价维持稳定利好城市居民、房企毛利率压制但规模增长可期尤其是布局核心城市及都市圈周边的房企

政府旨在通过减少落户限制及土地流转限制实现“人力”和“土地“两大要素的自由流通,强化了核心城市的吸引力,促进城镇化及都市圈化的发展,我们认为不仅有助于农民财产性收入增加,且由于建设用地指标的跨区调节将提升政府土地财政收入,而核心城市土地供应充足将利于房地产市场的稳定,房企虽然毛利会压制但规模成长将更加可期,看好以核心城市及都市圈布局的房企,A股重点关注:万科、保利、金科、、、中南、金地、招商、等;港股继续看好:融创、世茂、龙湖、旭辉、美的等。

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