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混沌的楼市,买公寓还是买住宅?
发布时间:2020-06-12    信息来源:互联网 

买房投资到底是买住宅呢?还是买公寓?大家好,欢迎收看每周一的老王购房。这一期我们就想跟大家聊一聊关于公寓投资的问题。这两年经常有人问我们投资房地产到底是该买住宅呢?还是买公寓?尤其在住宅限购的情况下,我可不可以买公寓做长期投资?我们房产大项的观点是大多数的公寓不建议做长期投资,因为公寓的价值增长基本上是跑出住宅的,我们先给大家聊两个投资公寓的真实的小故事。

第一个故事,10年前有一个朋友在深圳福田中心区买了一套总裁公寓,10年以后怎么样了呢?公寓到现在只涨了20%,而周边的住宅已经翻了5倍了,年均增长超过50%。

第二个故事,我们的一位网友2007年在南京的鼓楼区买了一套公馆的公寓,面积只有36平方米,总价花了80万,单价22,000一平小区的地段还是不错的。比邻南京工业大学,南京邮电大学和玄武湖风景区,但是过了10年以后,2017年这位朋友把房子卖掉的时候,小区竟然一分钱没有涨,而周边的住宅小区都差不多涨了5~10倍了,从现象看公寓的增值涨不过住宅,为什么?

我们来看看公寓的6大硬伤,第一个印象公寓的使用年期的问题,住宅国家已经明确说70年产权到期以后自动延期,而公寓只有40年或者50年的年纪,到期以后怎么办?目前没有定论。

第二大硬伤,大部分的公寓没有办法直接落户,就意味着买了公寓的业主没办法享受到周边的教育资源,即使再优质的学区旁边也没办法变成学位房。第三大硬伤,公寓的转让税费比较高,我们住宅现在有满五唯一是可以免税的,而公寓不管你买了多久的时间,不但要把所有的房地产交易税,还要达20%的所得税,所以它的转让成本远远高于住宅。

第4大运营商,我们现在大部分的公寓都是小户型,一房一厅的,最多是两房一厅的,虽然门槛比较低,所以这个户型属于过渡型的户型。那么对于城市新成长起来的刚需求很难满足,他如果转让的时候只能转让给下一个投资客。

第5大运营商是政策性运营商,17年初北京出台了对于公寓禁止向个人出售的政策,也就意味着如果17年以后有人在买东西,未来只能卖给公司,这个政策出台以后,北京的公寓的市场成交量暴跌了94%,价格也跌了超过40%。

第6个运营商是生活成本问题,在国内我们的住宅的水电气的成本是比商业的水电气成本要低很多的。所以如果你要买了公寓,那么你必须按商业的电费、水费、燃气费来教,有了上述的6大硬伤,大部分公寓它的增值一定会有问题,是不是公寓就绝对不能投资呢?

第一个特征,核心城市的核心地段,并拥有城市绝佳景观资源的供应,还是可以投资的。比如说深圳南山区的深圳湾一号,招商双喜,因为他们处在绝佳地段,又有无敌的海景,档次也不错,所以过去的一段时间它的增值还是很可观的。

第二类公寓,有一些开发商可以跟学校联合办学,所以可以申请到公办的学位,可以落户的,能满足刚需家庭的住宅需求,这一类公司也是可以投资的第三个特征。如果公寓的区域圈层的档次比较高,住在公寓里边能彰显身份,同时大部分的业主比较吸收,不会很快的转手,那么这个工艺就变成了一个稀缺的资源,所以这类的公寓也是可以投资的。

第4个特征,如果有的公寓它的租金回报率比较高,比住宅的要高到3~4倍,那么它的每年的现金流会非常稳定的,这种公寓未来的增值也是比较可观的。

如果具备上述4个特点,我们认为这一类公寓的投资回报应该也是不错的,大家可以买好了。今天的老王说话就跟大家聊到这里,咱们下周一再见。

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